Dubbel räntesmäll för dig med bostadsrätt

Om du har tagit bostadslån för din bostadsrätt har du förmodligen räknat på hur din ekonomi kommer klara en räntehöjning. Men har du koll på din bostadsrättsförenings lån? Är du införstådd med hur din privata ekonomi kommer påverkas om föreningens räntekostnader ökar?

Finansinspektionen har i sin senaste bolånerapport konstaterat en räntehöjning på 5 procentenheter på de privata bolånen kommer medföra att 6% av hushållen i bostadsrätt får ett underskott i sin privatekonomi. Det är således ganska många som faktiskt riskerar att inte ha råd att behålla sin bostadsrätt. Än mer alarmerande är att dubbelt så många, 12%, av hushållen får ett ekonomiskt underskott om även bostadsrättsföreningens räntor skulle höjas lika mycket.

Många nya föreningars ekonomiska planer är dessutom närmast glädjekalkyler med avseende på underhållskostnaderna. Kombinerar man detta faktum med riskerna vid höjd ränta så går det inte att blunda för de konsekvenser det kan medföra om styrelsen inte i god tid planerar för framtiden.

I det allra värsta scenariot faller samtidigt bostadspriserna ordentligt. Det innebär en situation där människor har lån som överstiger värdet på bostadsrätten, tvingas sälja med förlust på grund av ränte- och avgiftshöjningar och blir sittande med Svarte Petter i form av blancolån med hög ränta för en bostad de inte längre äger.

Bostadsrättsägare löper dubbel risk vid räntehöjning

Tabell med antalet hushåll som får underskott vid räntepåslagDe flesta bostadsrättsföreningar har lån av olika storlek. Föreningens skulder är en indirekt bostadsskuld för medlemmarna, vilket i princip innebär att du som bostadsrättsinnehavare har ytterligare ett bolån. Skulle föreningens räntekostnader öka utan att det finns utrymme för denna kostnadsökning i föreningens budget så blir det du och andra medlemmar som måste betala i form av avgiftshöjningar. Om föreningen har stora lån kan denna ökning bli ytterst kännbar.

Extra stor risk i nya föreningar

Finansinspektionens bolånerapport som kom ut i april visar att snittbelåningen för Sveriges bostadsrättsföreningar under 2017 var 5 700 kr per kvadratmeter. För nyproducerade bostadsrätter i nybildade föreningar var den genomsnittliga skulden 11 850 kronor per kvadratmeter. I synnerhet nya föreningar har stora lån som de ännu inte hunnit amortera ner. Om styrelsen inte har full koll på hur höjda räntor kommer påverka budgeten så kan det komma otrevliga överraskningar i form av kraftiga avgiftshöjningar.

För att ta ett förenklat exempel:

Låt oss säga att du är innehavare av en bostadsrätt med en yta av 75 kvm. Du har 2 000 000 i skulder. Om räntorna höjs med 3 procentenheter ökar dina räntekostnader med 5000 kr/mån. Bor du i en nyproducerad bostadsrätt med snittbelåningen 11 850 kr/kvm blir föreningens lån för din boyta 888 750 kr. Föreningens räntekostnader för din boyta vid en höjning på 3 procentenheter ökar således med 2 222 kr/mån. Om det inte finns utrymme för detta i föreningens budget så kommer medlemmarna behöva betala via höjd månadsavgift, och du riskerar att din boendekostnad ökar med 7 222 kr istället för de 5 000 kr som du räknat med.

Ovanstående är ett förenklat exempel. Det är långtifrån säkert att ditt andelstal i föreningen exakt motsvarar din bostadsyta, så ökningen kan bli både större och mindre för dig. Dessutom får man hoppas att ingen styrelse har så dålig koll på ekonomin så att föreningens budget inte klarar att ta hand om åtminstone en del av räntehöjningarna.

Hur får man koll på föreningens ekonomiska situation?

Beräkna föreningens skuldkvot

För att få en uppfattning om den ekonomiska situationen i en förening brukar man beräkna skuldkvoten. Skuldkvoten beräknas genom att dividera bostadsrättsföreningens skulder med dess intäkter. Siffrorna hittar du i årsredovisningens resultat- och balansräkning. Skulderna kan kallas långfristiga skulder, skulder till kreditinstitut, fastighetslån eller liknande. Omsättningen är summan av intäkterna vilket för en bostadsrättsförening är avgifter, lokalhyror, garageavgifter mm. Det värde du får fram brukar ligga mellan 1 och 15, ju lägre värde desto bättre.

Som tumregel kan man säga att under 5 = bra, över 10 = inte bra. En skuldkvot som närmar sig 20 är riktigt illavarslande. Nya föreningar har ofta så pass höga skuldkvoter så det är inget vare sig ovanligt eller konstigt i sig, men innebär ju fortfarande att räntekänsligheten är mycket hög för dessa föreningar.

Skuldkvoten blir också föreningens räntekänslighet. Som riktvärde kan man beräkna att om räntan går upp med 1 procentenhet för en förening med en skuldkvot på 15 så kommer avgifterna behöva höjas med 15% för att föreningen inte ska gå back. Om räntan ökar med 3 procentenheter blir avgiftshöjningen hela 45%. Detta sammantaget med räntehöjningen av det privata bostadslånet lär bli mycket kännbart.

Kontrollera avsättningen till underhållskostnaderna

Som lekman är det ytterst svårt att bilda sig en uppfattning om vad fastighetsunderhåll kostar. Det enklaste du kan göra är att kontrollera föreningens ekonomiska plan eller den senaste årsredovisningen. I dessa ska avsättning till planerat underhåll, ofta kallat underhållsfonden, anges.  Om avsättningen uppgår till 150 kr eller mer per kvadratmeter kan du räkna med att styrelsen har god kontroll på underhållsbudgeten. En avsättning på under 150 kr behöver det inte vara alarmerande, och i riktigt moderna och välplanerade fastigheter med underhållsfria materialval kan den till och med ligga lite under hundralappen per kvadratmeter. Ligger det lägre än så föreligger stor risk att styrelsen budgeterat för lågt för underhållsarbetet vilket kan innebära en kraftig avgiftshöjning när ett större underhållsarbete närmar sig.

Fråga styrelsen!

Snart är det dags för årsstämmor i många föreningar. Gå på den! Ta tillfället i akt och fråga styrelsen om hur föreningsmedlemmarna skulle drabbas av en räntehöjning och hur god kontroll de har över kostnaderna för framtida underhåll. Finns det en underhållsplan? Vilken avsättning till planerat underhåll har beräknats i underhållsplanen?

I bästa fall får du ett betryggande svar av en styrelse med god koll på läget. I sämsta fall får du inte det, men då har du ändå hjälpt styrelsen genom att uppmärksamma bristerna i framförhållningen vilket ger ledamöterna en möjlighet att arbeta förebyggande.

Malin Alstersjö
ma@sustend.se