Fastighet med eftersatt underhåll

Kostnadsjakten kan leda till katastrof

Hur vet man att en bostadsrättsförening förvaltar sin fastighet väl? Ser man det i årsredovisningen? De flesta bostadsrättsinnehavare anser att styrelsen gör ett bra arbete när siffrorna i balansräkningen ser bra ut. Styrelsen vill göra medlemmarna till lags, och när de fina siffrorna presenteras på stämman hyllas styrelsens arbete. Kostnadsjakten hamnar i fokus, istället för förvaltningen av fastigheten. Men innebär det faktum att man inte ser några kostnader i budgeten att det faktiskt inte finns några kostnader som BORDE vara där?  Och blir det egentligen billigare att arbeta med förvaltning på det här sättet?

En bostadsrättsförenings styrelse har som uppdrag är att förvalta föreningens tillgångar på bästa sätt. Styrelseledamöterna är utvalda för att agera i medlemmarnas intresse. Tyvärr tolkas detta uppdrag väldigt ofta som att styrelsens viktigaste uppdrag är att sänka kostnaderna för de boende. Det allra mest lockande målet är att kunna sänka medlemsavgifterna. Detta tänkande leder till en kostnadsjakt som kan sluta i ekonomisk katastrof!

DSC_1303

Två olika sätt att förvalta fastigheter. I vilket hus skulle du helst vilja bo?

På Sustend kommer vi ofta i kontakt med styrelser i bostadsrättsföreningar som kommit lite på villovägar i sitt förvaltningsarbete. I samband med att vi gör underhållsplaner åt föreningarna tittar vi också på årsredovisningar och ekonomiska planer för att kunna presentera en analys med nyckeltal och rekommenderad avsättningsnivå. Alltför ofta ser vi då tendensen till att styrelsen vill vara medlemmarna till lags genom att få så positiva siffror som möjligt i årsredovisningen. Såväl verksamhetsbeskrivningen som styrelsens ord fokuserar uteslutande på hur pengar har sparats, vilka kostnader som har sänkts och vad styrelsen har gjort för att åstadkomma detta. Då vill vi på Sustend ställa en viktig fråga:

Men fastigheten då? Vad har styrelsen gjort för att underhålla fastigheten? Har styrelsen full kontroll över vilka kostnader som oundvikligen kommer komma framöver, eller har det bara gjorts en översiktlig bedömning av att ingenting ser ut att behöva åtgärdas just nu? Finns det en korrekt underhållsplanering som visar när fasaden behöver målas, eller taket läggas om? Ser styrelsen till att det avsätts tillräckligt med pengar för dessa åtgärder, eller finns det risk för att avgifterna plötsligt måste höjas kraftigt för att bekosta åtgärderna.

Så… Nästa gång du bedömer hur väl förvaltad fastigheten du äger, bor eller arbetar i är– kommer du göra din bedömning enbart efter hur positiva siffrorna i budgeten verkar vara, eller tänka långsiktigt?

Som ett varnande exempel vill vi nämna en nylig kund, vars styrelse stolt skrev i sin redogörelse att det inte fanns några akuta underhållsåtgärder planerade och att föreningen i dagsläget hade en god ekonomi och en mycket stabil förvaltning. Vid besiktning konstaterades emellertid att fastigheten, som var relativt liten, hade ett eftersatt och akut underhållsbehov vars kostnader uppgick till nästan 2,5 miljoner kronor! Trots att det som gick att se ifrån gatan såg fint ut visade det sig vid en närmare syn att både tak, fasader och fönster var illa ute. Om underhållsåtgärderna inte utfördes omgående skulle det oundvikligen leda till att byggnaden skadades så mycket att det inte längre handlade om underhållsåtgärder utan att det istället skulle krävas stora renoveringar, vilket innebär väsentligt mycket större kostnader.

Fenomenet att arbeta på detta sätt ses inte bara hos bostadsrättsföreningar. Det är möjligen ännu vanligare hos företag och offentliga verksamheter. Där finns det nämligen andra områden som behöver täckas upp ekonomiskt, vilket innebär att man dränerar underhållsbudgeten för att få bättre resultat i årsredovisningen eller helt enkelt flyttar pengar till andra områden som krisar.

Att försöka sänka kostnader är naturligtvis i sig ett bra mål, men då ska det göras genom att se över energianvändning, avtal med leverantörer, lånekostnader och annat. Att inte i tid planera för fastighetsunderhållet är det sämsta man som fastighetsägare kan göra. Om underhållsåtgärderna skjuts upp växer kostnaderna för underhållet lavinartat. Handen på hjärtat, visst har vi alla sett byggnader som vi med blotta ögat ser behöver få lite kärlek om omvårdnad. Varför får de inte den omsorg de behöver? Svaret är med största sannolikhet att underhållsåtgärderna som skulle behövas är så omfattande att fastighetsägaren inte har råd att genomföra dem. Och varför har det blivit så? Har ni läst hela texten så vet ni svaret vid det här laget. Man har sett underhållet av fastigheten som en besvärlig kostnad som nog kan skjutas upp ett år. Och ett år till. Och ett år till…

Till slut är katastrofen ett faktum. Kostnadsjakten och det bristande underhållet har lett till att huset skadas. För att komma till rätta med problemen som uppkommit på grund av det eftersatta underhållet krävs stora renoveringsinsatser. De pengar man trott sig spara har man istället förlorat genom att kostnaderna växt lavinartat. För att inte tala om hur mycket mindre fastigheten i sig är värd i eftersatt skick, jämfört med om den vore väl underhållen och attraktiv för köpare och hyresgäster.

Så… Nästa gång du bedömer hur väl förvaltad fastigheten du äger, bor eller arbetar i är– kommer du göra din bedömning enbart efter hur positiva siffrorna i budgeten verkar vara, eller tänka långsiktigt?

Läs mer om hur vi kan hjälpa dig att förvalta din fastighet:

Sustend Underhållsplan
Sustend Fastighetsförvaltning

 

Malin Alstersjö
ma@sustend.se