Nya lagkrav rör om i brf-grytan

Regeringen har i dagarna presenterat en omfattande utredning; ”Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden”. Utredningen innehåller en omfattande analys av förekommande problem inom bostadsrättsvärlden och förslag på hur dessa skulle kunna avhjälpas. Utredningens viktigaste syfte är att öka den ekonomiska tryggheten för såväl köpare som bostadsrättsinnehavare på lång sikt, att säkerställa att bostadsrättsföreningars ekonomiska planer är transparenta och jämförbara med varandra samt att fastigheternas goda bestånd säkerställs via långsiktig underhållsplanering. I rapporten beskrivs problemet med kortsiktighet i raka ordalag:

Utmärkande för bostadsrättsföreningar är att det finns incitament för kortsiktigt tänkande. Att den horisont medlemmarna har är så länge som de själva kommer att bo där. Föreningen kan då flytta fram problemen så länge att till slut flyttar styrelsemedlemmarna och behöver då inte vara med när man behöver ta tag i underhållet. Den som ska sälja sin bostadsrätt eller inte planerar att bo där länge har skäl att argumentera för så låga avskrivningskostnader och så låg årsavgift som möjligt på stämman. På det sättet går det att åstadkomma en privatekonomiskt gynnsam situation med innebörd att den boende inte behöver betala för den förslitning som uppkommer.

Utredningen presenterar ett antal förändringar som föreslås träda i kraft 1 januari 2019. Det handlar om ganska stora förändringar, som kommer röra om i grytan en hel del. Nedan redovisar vi hur du som bostadsrättsköpare, bostadsrättsägare och styrelseledamot kan komma att påverkas.

 

Så här påverkas styrelsen

Koll på underhållskostnader 50 år fram i tiden

Styrelserna för nyproducerade eller nyombildade bostadsrättsföreningar måste säkerställa att det finns en långsiktig, komponentuppdelad och regelbundet uppdaterad underhållsplan som visar kostnaderna för planerat underhåll 50 år framåt i tiden. Den tekniska underhållsplanen ska knytas till bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. Även äldre föreningar kan komma att omfattas av kravet om föreningens ekonomiska förutsättningar ändras i sådan omfattning att en ny ekonomisk plan behöver upprättas.

Redovisning av budgetering för underhåll

Styrelsen måste kunna visa hur man avsätter pengar för det framtida underhållet.

Komponentavskrivning enligt K3

Styrelsen måste säkerställa att den ekonomiska redovisningen sker enligt komponentavskrivningsmetoden.

Tydligare redovisning av ekonomin i årsredovisningen

Ekonomin måste redovisas på ett tydligare och mer transparent sätt i årsredovisningen med hjälp av nyckeltal som exempelvis föreningens årsavgift/kvm, skuldsättning/kvm och räntekänslighet. Exakt hur det ska se ut är ännu inte klarlagt. Bokföringsnämnden får i uppdrag att utforma allmänna råd för detta.

Kassaflödesanalys ska finnas med i årsredovisningen

En kassaflödesanalys ska finnas med i årsredovisningen så att det blir tydligt för medlemmar och köpare hur föreningens löpande ekonomi ser ut.

Motivering av redovisad förlust

Om föreningens resultaträkning visar förlust under lång tid måste styrelsen kunna motivera anledningen till detta och visa att föreningens ekonomi klarar framtida utgifter. Inga krav på att föreningar inte får gå med förlust kommer dock ställas. Syftet är att säkerställa att styrelsen fullgör sin vårdplikt och försäkrar sig om föreningens ekonomiska fortlevnad även på lång sikt.

Bättre kontroll över ingrepp i lägenheterna

Styrelsen får bättre kontroll över förändringar som medlemmar vill utföra i sina lägenheter och större möjligheter att neka. Medlemmarnas skyldighet att ansöka om styrelsens godkännande utökas, och tvisteförfarandet förenklas genom att tvister tas upp i hyresnämnden. Om ett ingrepp utförts utan styrelsens godkännande måste medlemmen med hjälp av dokumentation ifrån sakkunnig expert bevisa att ingreppet inte innebär skada (till exempel ett ingrepp i en bärande vägg eller åtgärder som påverkar brandsäkerheten) istället för att bevisbördan som idag vid en tvist faller på styrelsen.   Styrelsen kommer också få utökat ansvar för att säkerställa att förändringar inte skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten. Kulturhistoriska världen måste alltså beaktas i högre grad vid förändringar av planlösningar i äldre fastigheter.

 

Så här påverkas medlemmarna

Tydligare ansvarsfördelning

Det blir mer tydligt reglerat vad man är ansvarig för i sin lägenhet och vad som tillhör den. Inga mer tveksamheter om vem som ansvarar för gräsplätten utanför, balkongen eller terrassen.

Fler ingrepp behöver styrelsens godkännande

Skyldigheten att ansöka om styrelsens godkännande för förändringar i lägenheten utökas. Om medlemmar fuskar med detta kan det få allvarliga konsekvenser, i värsta fall att bostadsrätten förverkas. Styrelsen kan även åtgärda otillåtna åtgärder på den boendes bekostnad. Vid en tvist är det den boende som måste bevisa att en utförd förändring inte innebär skada. Inte heller väggar som inte är bärande får rivas på eget bevåg i äldre fastigheter, eftersom det kommer ställas högre krav på att kulturvärdet bevaras.

Höjda avgifter

Det är inte osannolikt att avgifter kommer att behöva höjas om det blir ett tydligt krav på att föreningens ekonomi ska vara i balans på sikt. Utredningen betonar särskilt att boende ska betala för sitt eget slitage under boendetiden och betala sin del av det framtida återanskaffandet (underhållet). Eftersom budgetering för större underhållsåtgärder inte längre kommer kunna skjutas på framtiden, kommer föreningen att behöva budgetera för större kostnader mycket tidigare. Avgifterna ska täcka dessa framtida utgifter och kan således behöva höjas.

Utgångspunkten är att det ska vara rättvisa över tid mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostnader för underhåll som uppstår vid olika tidpunkter. Varje generation av bostadsrättsinnehavare ska därför vara med och betala för sin förslitning samt bidra till återanskaffningskostnaden.

 

Så här påverkas säljare och köpare

Stärkt skydd för köpare av nyproducerade bostadsrätter

Köpare av nyproducerade bostadsrätter får stärkt skydd gentemot byggbolagen. Kraven på den styrelse som företräder bostadsrättsföreningen under byggnationen, och som vanligen består av företrädare med ekonomiska vinstintressen, stärks. De framtida boende ska ges mer insikt i interimstyrelsens beslut och styrelsen beviljas inte automatiskt ansvarsfrihet. Förhandsavtalen kommer också vara striktare reglerade för att skydda köparna. Den ekonomiska planen för nyproduktion måste vara rättvisande och knutna till realistiska framtida underhållskostnader under 50 år, istället för att som idag presentera en glädjekalkyl med minimal budgetering för underhållskostnader.  Förhandstecknare av nyproducerade bostadsrätter ska också få större möjligheter att bryta avtalet vid väsentliga förändringar.

Det kommer bli lättare att förstå föreningens ekonomiska situation

Det kommer bli lättare att få information om lägenheten som ska köpas genom att både mäklaren (i objektsbeskrivningen) och föreningen (i årsredovisningen) måste ge tydligare information om föreningens ekonomi. På så sätt blir det också enklare att jämföra olika föreningar och olika bostadsrätter med varandra.

Köpare måste delges information om bostadsrättens del av föreningens lån

Mäklarna blir skyldiga att se till att blivande bostadsrättsköpare får ta del av lättillgängliga uppgifter om lägenhetens indirekta nettoskuld, dvs. bostadsrättens andel av föreningens gemensamma lån. På så sätt kan köparen lättare ta hänsyn till de ekonomiska konsekvenser en räntehöjning skulle innebära.

Månadsavgifterna kommer påverka priserna i mindre omfattning

Priset på bostadsrätter kommer att påverkas i lägre grad av nivåerna på månadsavgifterna. Avsikten med den ökade transparensen är att den ska leda till en mer rättvis prissättning av bostadsrätter. Låga avgifter kommer inte längre kunna trissa upp priserna eftersom det kommer bli tydligare om de är för lågt satta för att kunna täcka föreningens långsiktiga kostnader. Priserna på bostadsrätter i föreningar med dåligt skött ekonomi kan således bli lägre trots låga månadsavgifter, samtidigt som priserna på bostadsrätter i ekonomiskt välskötta föreningar kan öka, trots höga avgifter.

 

Sustends kommentar

Är bostadsbubblan verklig? Åsikterna går isär men oavsett vilken framtidstro man har så går det inte att blunda för hur komplicerat det är att sätta sig in i en bostadsrättsförenings ekonomi, och framför allt hur oskyddad man är som köpare. Vi på Sustend har många gånger varnat för glädjekalkyler och strutsbeteende bland bostadsrättsföreningar, och påtalat vikten av långsiktigt tänkande och god planering. De rusande bostadspriserna har dock gjort det svårt att få fram budskapet. Dels eftersom ett kortsiktigt tänkande kan ge mer pengar i plånboken för medlemmarna precis just nu, och dels för att låga avgifter medför ett högre försäljningspris för den som vill sälja. Det paradoxala resultatet av detta kortsiktiga tänkande är inte bara att köparna blir blåsta utan även att medlemmarna i föreningen blir blåsta av sig själva, eftersom underhållsberget oundvikligen tornar upp sig oavsett om man vill se det eller inte. Och underhållsåtgärderna ska betalas för, oavsett hur mycket pengar det finns i kassan. Har inte föreningen pengar avsatta faller det på medlemmarna att betala, oftast i form av plötsliga och kraftiga avgiftshöjningar.

Eller som den allra sista meningen i den 450 sidor långa utredningen lyder:

Låt bostadsrättsföreningarna sätta på helljuset istället för att köra bilen med släckta lysen och blicken i backspegeln – alla vinner på det.

 

Axel Berglund
ab@sustend.se

Marknadschef
PR, digital marketing, event coordinator
Sustend AB