Omvandling av lokal till lägenhet i bostadsrättsförening

I den rådande situationen med allt fler tomma lokaler till följd av pandemins efterdyningar kan lokalkonvertering eller vindombyggnad till lägenheter bli en ekonomiskt gynnsam affär för bostadsrättsföreningar och fastighetsägare. Om er bostadsrättsförening funderar på att omvandla en lokal till en lägenhet finns det en hel del saker att tänka på.

Vill ni diskutera lokalomvandling med oss? 

Kontakta oss!

En bostadsrättsförening som vill omvandla en lokal till lägenhet har tre vägar att gå

  • Lokalen kan säljas till en entreprenör som bygger om den till en eller flera lägenheter som därefter säljs. Entreprenören ansvarar då för att arbetet utförs korrekt och att lagar och regler efterföljs. Å andra sidan blir det också entreprenören som gör den största ekonomiska vinsten. Om bostadsrättsföreningens stadgar inte tillåter en juridisk person (entreprenadföretaget) som medlem, krävs en ändring av stadgarna.
  • Lokalen kan säljas till en privatperson som blir medlem och själv står för ombyggnationen. Detta alternativ är det som medför flest risker, eftersom det är svårare för styrelsen att få insyn i arbetet. Då är det synnerligen viktigt att det genomförs en grundlig besiktning av en professionell och oberoende besiktningsman.
  • Bostadsrättsföreningen kan utföra ombyggnationen från lokal till lägenhet i egen regi. Detta innebär ett större ansvar för styrelsen, men maximerar också den möjliga vinst som föreningen kan göra. Om allting går planenligt kan det ekonomiska utfallet bli väldigt fördelaktigt.

Nedan går vi först igenom viktiga överväganden och kontroller som behöver göras och sedan hur en bostadsrättsförening kan gå till väga för att utföra ombyggnationen i egen regi.

Anlita extern och oberoende konsulthjälp från första början

Det är lätt att tänka att det räcker med att anlita en kunnig och erfaren entreprenör och låta denne bistå med rådgivning och projektledning. Men ni hamnar då i en sits där den som ger er råd och leder projektet också blir er motpart. Därför bör ni anlita extern byggprojektledning, så att byggprojektledaren istället är ert ombud och sätter era intressen som beställare främst.

Genom att anlita professionell byggprojektledning säkerställs att fallgropar undviks och risken för problem minimeras. Kostnaden för att anlita en byggprojektledare som driver projektet understiger med råge den extra vinst som bostadsrättsföreningen kan göra genom att själva stå för ombyggnation och försäljning.

Detta behöver ni tänka på vid omvandling av en lokal till bostad

Bygglov och regelverk:

Kontrollera med er lokala byggnadsnämnd eller myndighet för att få information om vilka tillstånd krävs för att genomföra ombyggnaden. Bygglovsprocessen kan variera beroende på var ni befinner er.

Planlösning:

Fundera på den bästa planlösningen för bostaden, antalet rum, deras storlek och placering, samt hur de kommer att användas. Vid utformning av planlösningen måste hänsyn tas till krav på ventilation, dagsljus och brandsäkerhet.

El- och VVS-system:

El- och VVS-systemet måste vara korrekt utformat för bostadsändamål. Det kan krävas anpassningar och installation av rörledningar, värmesystem, ventilationssystem och eluttag.

Isolering och ljudreducering:

Kontrollera lokalens isolering och ljudisolering. Ett bostadsutrymme kräver vanligtvis bättre isolering för att uppnå termisk komfort och minska ljudöverföring från grannar eller närliggande områden. Kontrollera ljudnivåerna i lokalen och säkerställ att bostaden utformas så att ljud utifrån såväl som ljud som kommer ifrån trapphus och grannar, hissar och andra installationer inte överstiger godkända nivåer.

Brandsäkerhet:

Se till att bostaden uppfyller brandsäkerhetskrav.

Tillgänglighet:

Ombyggnaden av lokal till bostad bör ta hänsyn till tillgänglighetskrav, särskilt om bostaden ska vara tillgänglig för personer med funktionsnedsättningar. Se till att det finns breda dörröppningar, tillräckligt med utrymme för rörelse och inga hinder för att underlätta rörlighet.

Det är viktigt att komma ihåg att dessa är generella överväganden, och det kan finnas ytterligare faktorer att tänka på beroende på den specifika lokalen och dina lokala byggnadsbestämmelser.

Projektets olika steg vid ombyggnation av lokal till bostadsrättslägenhet

Förstudie

Förstudien ska påvisa:

  • Vilka möjligheter bostadsrättsföreningen har med lokalen
  • Vilka myndighetskrav som behöver beaktas
  • Vilka kostnader lokalomvandlingen skulle innebära
  • Hur kostnaderna korrelerar med de intäkter som kan inbringas till föreningen.

Martin Lundmark, byggprojektledare på Sustend, menar att förstudien är grundläggande för att bostadsrättsföreningen ska kunna fatta ett välgrundat beslut om att gå vidare med lokalomvandlingen;

”Till ovan steg är det viktigt att anlita en erfaren byggprojektledare som har erfarenhet av just omvandling av lokaler till bostäder tidigare och har koll såväl på alla myndighetskrav som på de kostnader som kan medföras. Förstudien ska vara korrekt och fullständig, och kostnadsposterna som upprättas måste vara pålitliga för att det ska finnas relevans i lönsamhetskalkylen” säger Martin Lundmark.

Stämmobeslut om lokalomvandlingen

I en bostadsrättsförening krävs det nästan alltid ett stämmobeslut för att gå vidare med lokalomvandlingen. Det första steget är därför att skapa ett beslutsunderlag som stämman kan ta ställning till. Detta är anledningen till att vi rekommenderar att förstudien görs innan förslaget tas upp i stämman. En förstudie är ett utmärkt beslutsunderlag som tydligt visar stämman vad den tar ställning till.

Det krävs att en kvalificerad majoritet, det vill säga två tredjedelar, av stämman röstar igenom förslaget.

Projektering och bygglov

”Det är många som inte inser hur omfattande det är att upprätta alla erforderliga handlingar till ett bygglov. Ofta blir vi kontaktade när bostadsrättsföreningar försökt påbörja projektet själva, och kanske redan har handlat upp entreprenörer utan att komma framåt. Processen blir mycket smidigare om vi kan vara med från början. Då kan vi lägga upp en tydlig plan för vilka steg som behöver gås igenom för att erhålla ett godkänt bygglov och startbesked ” säger Martin Lundmark.

I projekteringen ska bygglovshandlingar tas fram. Det innebär att handlingar som beaktar kraven i plan- och bygglagen, områdets detaljplan och övrig relevant lagstiftning samt riktlinjer och styrdokument som gäller i respektive kommun. Dessutom ska en kontrollansvarig enligt Plan och Bygglagen utses. De handlingar som allt som oftast förekommer i bygglovsskedet är:

  • Planritningar
  • Sektionsritningar
  • Situationsplan
  • Fasadritningar

I de arkitektritade handlingarna behöver tillgänglighetskrav, dagsljuskrav, ljudkrav, brandskyddskrav och förvaringskrav beaktas.

Handlingarna skickas till kommunens byggnadsnämnd, som har hand om bygglovsärenden. Byggnadsnämnden har sedan upp till 10 veckors handledningstid.

Startbesked

Även om ett godkänt bygglov har erhållits är det inte bara att börja bygga. Det krävs också ett startbesked för att få påbörja entreprenaden. För att erhålla startbesked ställer kommunen krav på att bostadsrättsföreningen ska inkomma med tekniska handlingar. Dessa innefattar bland annat:

  • Brandskyddsbeskrivning
  • konstruktionsritningar
  • Förslag till kontrollplan
  • Ventilationsritningar som visar ventilationskanalers och andra ingående komponenters utbredning
  • Värme- vatten- och sanitetsritningar som visar rördragning, installationer och andra komponenters utbredning
  • Dagsljusberäkning

Först efter att ovan handlingar producerats och godkänts av kommunen kan entreprenaden påbörjas.

Förfrågningsunderlag och upphandling av entreprenör

En upphandling av entreprenör kan påbörjas antingen före eller efter erhållet startbesked. För att entreprenörer ska kunna lämna korrekta anbud är det viktigt att de har alla fakta de behöver för att kunna beräkna exempelvis tidsåtgång och materialkostnader. Förfrågningsunderlaget bör bestå av ritningar, tekniska beskrivningar, administrativa föreskrifter, utkast på entreprenadavtal samt utkast av arbetsmiljöplan. Ett utförligt förfrågningsunderlag gör det enklare att konkurrensutsätta entreprenörerna och jämföra inkomna anbud med varandra. Dessutom betonas vilka krav som ställs på entreprenören vad gäller utförande, material och efterföljande garantier.

”Vi tar alltid in minst tre anbud för att presentera för styrelsen i bostadsrättsföreningen. Innan presentationen gör vi en så kallad nollställning, vilket innebär att vi granskar vilka reservationer de olika entreprenörerna har gjort och kvantifierar dessa i risker och kostnader för att underlätta för styrelsen att fatta beslut om vilken entreprenör de ska gå vidare med. Eftersom vi har varit med som beställarombud och byggprojektledare vid så många projekt har vi en bred referensbank av duktiga entreprenörer, och också större möjlighet att pressa deras priser”, förklarar Martin Lundmark.

Startmöte och regelbundna byggmöten

Själva entreprenaden inleds med ett formellt startmöte enligt entreprenadbestämmelserna (AB 04 och ABT 06). Där ska beställarrepresentant, byggprojektledare, entreprenör och eventuella underentreprenörer delta. Detta följs sedan upp med löpande byggmöten där ekonomi, tidplan, utförande, risker samt eventuella ändringar och tillägg diskuteras och protokollförs.

Martin Lundmark betonar vikten av att alla byggmöten genomförs och protokollförs korrekt: ”Dessa möten är viktiga då vi protokollför allting som bestäms under entreprenadens gång. Protokollen utgör tillsammans med förfrågningsunderlaget och entreprenadkontraktet underlag för slutbesiktningen, och kan vara avgörande vid en eventuell tvist, därför är det vitalt att dessa byggmöten verkligen genomförs och att de följer en viss formalia.”  

Genomförande av ombyggnationen

Under byggtiden ska byggprojektledaren säkerställa att entreprenören fullföljer sitt åtagande enligt förfrågningsunderlag och entreprenadkontrakt genom såväl planerade som oplanerade platsbesök. Byggprojektledaren kontrollerar även att alla myndighetskrav efterlevs och att entreprenören följer den betalningsplan som initialt upprättats.

Slutbesiktning

När ombyggnationen av lokal till bostad är klar och entreprenaden har slutförts ska slutbesiktning, även kallad entreprenadbesiktning, bokas in. Denna besiktning ska utföras av en besiktningsman med särskilt kunskap inom entreprenadbesiktning. Vid slutbesiktningen säkerställs att arbetet har utförts korrekt och fackmannamässigt. Besiktningsmannen går också igenom förfrågningsunderlaget, entreprenadkontraktet och mötesprotokollen för att få en uppfattning om vad som blivit beställt och vilka krav som ställts på entreprenören. I det fall att resultatet avviker från överenskommelsen åläggs det entreprenören att åtgärda.

Beräkning av ny andelsfördelning och insats för de nya bostadsrätterna

En annan fråga som är viktig att beakta för föreningen är att den ekonomiska planen behöver ses över och ny andelsfördelning tas fram vad gäller insats och avgifter. Eftersom den nya bostadsrätten tar över en andel av föreningen minskas de tidigare bostadsrätternas andel vilket medför att andelsfördelningen för samtliga bostadsrätter påverkas. Här konsulteras lämpligen en ekonomisk förvaltare som är kunnig inom området.

”När det kommer till den ekonomiska planen har vi haft stor hjälp av de ekonomiska förvaltarna på Bredablick Förvaltning som stöttat med expertis i dessa frågor.”, säger Martin Lundmark.

Försäljning

Äntligen är den nya bostadsrätten klar för försäljning! Här följer Sustend inte med längre i processen utan en mäklare tar lämpligen vid och ser till att lägenheten kommer ut på bostadsmarknaden. Nu är det bara att se fram emot kassatillskottet och att välkomna nya medlemmar till föreningen!

Vi hjälper er gärna med ert lokalomvandlingsprojekt, från första rådgivning till projektledning och slutbesiktning.

Kontakta oss!