Är det lag på att ha underhållsplan?
Är det lag på att ha en underhållsplan?
Frågan om underhållsplan har gått från “bra att ha” till en tydlig juridisk och ekonomisk kärnfråga för bostadsrättsföreningar. Från den 1 januari 2024 är kraven skärpta, och styrelser som inte har koll riskerar både juridiska följder och försvagat förtroende från banker, revisorer och medlemmar.
Här reder vi ut vad lagen faktiskt säger, vad som gäller för nya respektive befintliga bostadsrättsföreningar – och hur ni säkerställer att er underhållsplan uppfyller dagens krav.
Lagkrav för nya och ombildade bostadsrättsföreningar
För bostadsrättsföreningar som bildas eller ombildas från och med 1 januari 2024 gäller:
- Den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan.
- Planen ska visa underhålls- och återinvesteringsbehoven under 50 år.
- Syftet är att skydda bostadsköpare genom att säkerställa att föreningen från dag ett har koll på framtida åtgärder och finansiering.
Detta innebär i praktiken att:
- En ny eller ombildad förening inte kan få sin ekonomiska plan godkänd utan en tillräckligt detaljerad underhållsplan.
- Bristfällig eller kosmetisk plan innebär en juridisk och ekonomisk risk – både för styrelsen och intygsgivarna.
Här är en professionell underhållsplan inte en tjänst “för att det ser bra ut”, utan en förutsättning för att överhuvudtaget kunna starta föreningen på korrekta villkor.
Vad gäller för befintliga bostadsrättsföreningar?
Bostadsrättslagen anger bland annat att:
- föreningen ska hålla hus och mark i gott skick,
- stadgarna ska ange grunderna för avsättning till underhåll, och
- styrelsen ansvarar för en långsiktigt hållbar ekonomi. Planima+1
Även om ordet “underhållsplan” inte nämns uttryckligen för äldre föreningar är slutsatsen enkel:
Utan en strukturerad underhållsplan är det i praktiken omöjligt att:
- visa att avsättningarna är rimliga,
- planera nödvändigt underhåll,
- undvika att kommande styrelser ställs inför chockhöjda avgifter och akuta skador.
Revisorer, banker och seriösa förvaltare utgår idag ifrån att en BRF har en uppdaterad underhållsplan. Saknas den, signalerar det bristande styrning. I en tvist- eller ansvarssituation kommer avsaknad av plan inte att tala till styrelsens fördel.
Sustends rekommendation:
Alla befintliga bostadsrättsföreningar bör agera som om underhållsplanen vore ett praktiskt lagkrav. Det är den nivå som förväntas av en ansvarsfull styrelse 2025 och framåt.
Underhållsplanens roll i K3, ekonomi och ansvar
Många BRF tillämpar idag K3 eller överväger att göra det. Det innebär bland annat:
- tydligare krav på att redovisa hur större underhållsåtgärder planeras,
- behov av beslutsunderlag för avskrivningar och komponentindelning,
- krav på transparens gentemot medlemmar och kreditgivare.
En professionell underhållsplan:
- visar kommande åtgärder och kostnader över 50 år,
- ger grund för nivå på årsavgifter och fondavsättning,
- gör det möjligt att koppla tekniskt underhåll till korrekt redovisning.
Utan en sådan plan blir K3-arbetet i bästa fall gissningar och i värsta fall ett ansvarsriskområde för styrelsen.
Vad måste en lag- och revisionsmässigt godkänd underhållsplan innehålla?
För att möta dagens krav bör en underhållsplan för en BRF normalt innehålla:
- Teknisk inventering av byggnader och installationer.
- Lista över åtgärder (tak, fasad, fönster, stammar, installationer, mark m.m.).
- Bedömd tidpunkt och intervall för respektive åtgärd.
- Kostnadskalkyl per åtgärd och per år.
- Sammanställning över minst 50 år, som visar kostnadstoppar och behov av avsättningar.
- Koppling till föreningens ekonomi – hur planen påverkar avgifter, lån och buffert.
- Rutiner för uppdatering, t.ex. vart 3–5 år eller efter större projekt.
Vad gäller för samfälligheter, gemensamhetsanläggningar och andra fastighetsägare
För många samfällighetsföreningar finns ett uttryckligt krav på underhålls- och förnyelseplan kopplad till fondavsättningar.
För andra fastighetsägare gäller Plan- och bygglagen och Boverkets byggregler: byggnader ska hållas i vårdat skick och uppfylla tekniska krav över tid. Även om “underhållsplan” inte alltid nämns, är en strukturerad plan det verktyg som gör det möjligt att följa dessa regler på ett kontrollerat sätt.
Risker med att sakna en uppdaterad underhållsplan
En styrelse eller fastighetsägare utan aktuell underhållsplan riskerar:
- att inte kunna visa att lagens krav på långsiktigt underhåll uppfylls,
- sämre villkor eller avslag vid bankfinansiering,
- konflikt med revisorer och medlemmar,
- dyrare entreprenader på grund av panikåtgärder,
- personligt ansvar vid allvarliga försummelser.
I dagens läge är argumentet “vi visste inte” sällan gångbart.
Så hjälper Sustend er att uppfylla lagkraven
Sustend arbetar med teknisk och ekonomisk underhållsplanering för bostadsrättsföreningar, samfälligheter och professionella fastighetsägare i hela Sverige. Vårt arbetssätt:
- Teknisk genomgång på plats av alla relevanta byggnadsdelar och installationer.
- Objektiv statusbedömning och livslängdsanalys.
- Kostnadskalkyl baserad på aktuella marknadspriser.
- 50-årig underhållsplan anpassad för nya och ombildade BRF enligt gällande lagkrav.
- Integrering med föreningens ekonomi och redovisning (K3).
- Pedagogisk presentation för styrelse och medlemmar, så planen blir ett levande styrverktyg – inte en hyllvärmare.
- Möjlighet till löpande uppdatering när åtgärder genomförs eller förutsättningar ändras.
Resultatet är en plan som:
- uppfyller lagstiftarens intentioner,
- stärker förtroendet hos banker, mäklare och spekulanter,
- ger styrelsen ryggrad i sina beslut.