Nyligen ombildade föreningar sitter på en tickande skuldbomb

Ny forskningsrapport visar att viktig information hemlighålls vid ombildningar. Mygleriet kan leda till stor ekonomisk skada för bostadsrättsägare

Att alltför många bostadsrättsföreningar inte har kontroll över framtida underhållskostnader är ingen nyhet. Inte heller att det avsätts för lite så att det inte finns resurser när underhållsbehovet är ett faktum. Ord som ”tickande bomber” och ”skuldfällor” har förekommit flitigt i debatten. Nu presenterar forskarna Herman Donner och Fredrik Kopsch en rapport som visar att just ombildade föreningar sitter på en extra stor ekonomisk bomb som när den briserar kan leda till omfattande konsekvenser för både bostadsrättsföreningen och bostadsrättsägarens personliga ekonomi.

Forskarna gör gällande att det finns en mycket stor ”informationsasymmetri” vid ombildningarna. Med detta menas att de som faktiskt har insikt i de kommande underhållsbehoven medvetet underskattar kostnaderna för dessa i kalkylen för att maximera den egna vinsten. Detta fenomen existerar hos alla typer av bostadsrättsföreningar, men just vid ombildningar sker det i stort sett systematiskt. Donner och Kopsch belyser att det är så många parter inblandade i affären, samtliga med ett stort eget ekonomiskt intresse att bevaka. Alla ’tjänar’ på att information undanhålls och att avgifterna hålls artificiellt låga. De boende för att de vill försöka göra ett kortsiktigt klipp och ha låga boendekostnader, ombildningskonsulter för att de bara får arvode om ombildningen genomförs, och inte minst fastighetsägaren för att denne vill göra en så bra affär som möjligt.

Efter en tid kommer en glädjekalkyl vid ombildningen oundvikligen leda till att avgifterna måste höjas kraftigt. Konsekvensen för bostadsrättsinnehavaren blir att den månatliga boendekostnaden ökar samtidigt som värdet på den ofta högt belånade bostadsrätten minskar betydligt.

ekonomi_femhundralapparFör att en ombildning från hyreshus till bostadsrättsförening ska ske måste två tredjedelar rösta för förslaget. En del ser möjligheten att göra ett klipp på bostadsmarknaden, andra bryr sig mest om att kunna bo kvar till samma kostnad som tidigare. Det vill säga att avgiften plus kostnaden för lån och amortering inte överstiger den nuvarande hyran. Istället för att betala en hyra som ska täcka kostnaderna för drift och underhåll ska nu boendekostnaden inrymma både avgiften till föreningen för drift och underhåll plus kostnader för lån i miljonklassen. Efter en tid kommer en glädjekalkyl vid ombildningen oundvikligen leda till att avgifterna måste höjas kraftigt. Konsekvensen för bostadsrättsinnehavaren blir att den månatliga boendekostnaden ökar samtidigt som värdet på den ofta högt belånade bostadsrätten minskar betydligt.

Herman Donner och Fredrik Kopsch anser att deras forskningsresultat visar på en stor brist på information och kunskap, och skriver i en debattartikel i SvD Näringsliv:  ”Artificiellt låga avgifter är problematiska oavsett om det gäller nyligen ombildade föreningar eller inte. Dels för de boende som inte inser att avgifterna bör, och kommer, vara högre och därmed planerar sin ekonomi efter nuvarande avgifter, dels för potentiella framtida köpare som kan komma att betala mer för sin bostadsrätt i tron om att den avgift som råder är långsiktigt hållbar.” I debattartikeln säger de sig vara skeptiska till att problemet kan lösas på annat sätt än lagstiftning, och ser fram emot vilka slutsatser regeringens utredning om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden landar i. De presenterar också vilka möjliga lösningar de själva ser:

1. Korrigera för informationsövertaget som nu­varande boende, och framförallt styrelser, i bostadsrättsföreningar besitter kontra potentiella framtida köpare, eller,

2. Införa tvingande lagstiftning om vilka nivåer av sparande som bör ingå den ekonomiska plan som måste presenteras. Avvikelser från vad som kan ­anses vara ett adekvat sparande måste då särskilt motiveras.

När en entusiastisk nyombildad förening tar över förvaltningen för sin fastighet och plötsligt får insikt i att fastigheten har ett akut eftersatt underhåll som kommer kosta mer än 10 miljoner de närmsta tre åren – ja, då är det lätt att sätta kaffet i halsen.

ekonomikris_litenSustend håller helt och fullt med Donner och Kopsch i såväl deras analys som deras förslag på lösning.  Glädjekalkyler gör inte särskilt många glada på längre sikt, tvärtom kan de få människors privatekonomi att totalhaverera.  Köpare och bostadsrättsinnehavare MÅSTE ha rätt till att få insikt i hur deras ekonomi kan komma att förändras framöver. Den som ska köpa en bostadsrätt i en nyligen ombildad förening bör vara extra mycket på sin vakt på föreningens kommande underhåll. Om avgifterna är låga finns det en mycket stor risk att bli sittande med Svarte Petter inom en inte alltför avlägsen framtid.

Vi på Sustend får ofta försöka hjälpa ombildade föreningar ur den knipa de hamnat i. När en entusiastisk nyombildad förening tar över förvaltningen för sin fastighet och plötsligt får insikt i att fastigheten har ett akut eftersatt underhåll som kommer kosta mer än 10 miljoner de närmsta tre åren – ja, då är det lätt att sätta kaffet i halsen.

Håller ni på med en ombildning till bostadsrättsförening för att ta över er hyresfastighet? Hör av er till oss, så hjälper vi er få koll på underhållskostnaderna. Så som de ser ut i verkligheten.

 

Läs Donner och Kopsch debattartikel på Svd.se

Malin Alstersjö
ma@sustend.se