Underhållsplan för fastighet

Kräv att få se underhållsplanen!

Självklart tycker vi det, tänker du, vi är ju specialister på underhållsplanering. Vi kan förstå att vi kan verka partiska, men vår erfarenhet från hundratals föreningar är entydig: saknas en riktig underhållsplan blir det besvärligt förr eller senare för de som bor i huset. Förhoppningsvis är detta något som regeringen uppmärksammar i sin utredning ”Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden” (Dir. 2015:97).  Utredningen ska bl.a. ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet.

Nyligen gick Swedbank ut med resultatet av en analys av bostadsrättsföreningarnas avsättning till underhåll. Analysen visade att 56% av alla föreningar avsatte alldeles för lite till framtida underhåll och riskerade kraftigt höjda avgifter i framtiden. Analysen togs upp i media och debatten blev stormig. Åsikterna om hur, när och av vem framtida underhållsåtgärder ska bekostas visade sig gå vitt isär bland bostadsrättsinnehavare. Denna debatt är i sig intressant och relevant, men den medförde också att en annan diskussion bubblade upp, nämligen den om ifall medlemmarna i en förening har rätt att ta del av underhållsplanen eller inte.

Ett argument för hemlighållandet av underhållsplanen är att den är för komplicerad och att medlemmarna inte har kompetens nog att förstå sig på den. Men om den är så svår att förstå - är det i så fall en användbar underhållsplan? Kan det till och med vara såpass illa att styrelsen själva inte riktigt förstår den?

Plötsligt hettade det till ordentligt. När medlemmar efter Swedbanks analys började be om att få se föreningens underhållsplan började mer än en styrelse krumbukta sig som en katt på hett plåttak. För att slippa visa underhållsplanen lägger styrelserna fram som argument att medlemmar inte har någon laglig rätt att få se den. Det stämmer formellt, men det finns å andra sidan heller ingen laglig rätt för styrelserna att undanhålla den för medlemmarna. Styrelserna hänvisar exempelvis till ”vårdplikten” och att de inte får lämna ut information som kan vara av väsentlig skada för föreningen. Då har vi en fråga till dessa styrelser: Hur kan underhållsplanen skada föreningen?

Vi har faktiskt ställt denna fråga tidigare, och dessutom svarat på den i en tidigare artikel: 3 exempel på när en underhållsplan kan stjälpa istället för hjälpa.

Svaret är egentligen ganska enkelt. En underhållsplan kan vara absolut vara skadlig för föreningen om den är undermålig. Men den blir vare sig mer eller mindre skadlig av att medlemmarna får ta del av den. Potentiella köpare kan (med all rätta) dra öronen åt sig om de får se en dålig underhållsplan, vilket kan tyckas drabba säljaren av bostadsrätten. Styrelsen kan också få anledning att skämmas över underhållsplanen och få problem med att försvara den, men vare sig föreningen eller fastigheten skadas av att underhållsplanen visas för medlemmarna.

Ett annat argument ifrån de styrelser som vill hemlighålla underhållsplanen är att det vore orimligt att alla medlemmar skulle vara inblandade i varje beslut som rör fastighetens underhåll. Så är emellertid inte fallet. Att visa underhållsplanen innebär inte att medlemmarna kan delta i beslutsprocessen. Styrelsen är utsedd av stämman för att ansvara för förvaltningen. Medlemmar kan komma med åsikter och förslag, men styrelsen fattar besluten. Om medlemmarna inte är nöjda med styrelsens sätt att förvalta fastigheten kan de välja att inte ge styrelsen fortsatt förtroende på stämman.

Ytterligare argument för hemlighållandet av underhållsplanen är att den är för komplicerad och att medlemmarna inte har kompetens nog att förstå sig på den. Men är det verkligen ett giltigt skäl att inte visa den? Och om den är så svår att förstå – är det i så fall en användbar underhållsplan? Kan det till och med vara såpass illa att styrelsen själva inte riktigt förstår den?

Så antingen ber du att få se föreningens underhållsplan och de visar den för dig. Om det är en bra plan så kan du bilda dig en uppfattning om hur fastigheten mår, vad som kommer framöver och hur det ev. kan påverka avgifterna. Eller så får du inte se planen, och då kan det finnas anledning till oro.

Varför bör du se underhållsplanen?

Som medlem: Det är högst rimligt att medlemmar ha rätten att få veta vad som kommer att göras och hur det påverkar avgiften och ev. behov av ännu värre saker såsom avgiftshöjning. Om du planerar att lägga pengar på egna arbeten, exempelvis göra om badrummet, bör du ha bra koll på om det ska ske ett stambyte eller dyl.

Som köpare: Du behöver veta om avgifterna är tillräckliga idag och i stora drag hur de kommer utveckla sig framöver. Du vill inte köpa in dig i en förening med för låga avgifter som sedan måste chockhöjas ett tag efter du flyttat in. Det blir mindre pengar kvar i fickan varje månad och lägenhetens värde påverkas negativt.

Vad kan du göra om styrelsen nekar att visa den?

Som medlem: Engagera dig i styrelsearbetet och ta tag i frågan. Om du inte vill sitta i styrelsen: samla fler medlemmar och lämna tillsammans in en motion till stämman om krav på att föreningen skaffar en bra underhållsplan och håller den uppdaterad. Den ska sedan göras tillgänglig för medlemmarna på förfrågan eller helt öppet via hemsidan.

Som köpare: Överväg att köpa i en annan förening om du vill vara helt säker. Som allra minst: ta en pratstund med styrelsen och ställ följande kontrollfrågor:

  • Finns en underhållsplan?
  • Är den framtagen av ett proffs?
  • När togs den fram?
  • Hur lång tid sträcker den sig?
  • Uppdateras den årligen med förnyad besiktning och revidering av kostnader?
  • Är avgifterna satta för att täcka framtida underhåll eller kommer föreningen att behöva höja avgifterna för att finansiera nästa kostsamma projekt?

 

Vill du veta mer om underhållsplanering? Kontakta oss!

Malin Alstersjö
ma@sustend.se