Nya brfer är farligt högt skuldsatta

Förrförra veckan skrev vi här på bloggen om hur bostadsrättsinnehavare löper dubbel risk att få ett underskott i sin ekonomi vid en räntehöjning, eftersom räntehöjningar på bostadsrättsföreningens gemensamma lån kan medföra kraftigt höjda månadsavgifter för medlemmarna.

Vår förra artikel belyste problemet ur den privatekonomiska synvinkeln. Men även bostadsrättsföreningarnas ekonomi och förvaltningsarbete kommer i allra högsta grad att påverkas av eventuella räntehöjningar.

Finansinspektionens nya fokus: Bostadsrättsföreningarnas lån

Finansinspektionens huvudfokus gällande bostadsmarknaden har länge varit de privata bostadslånen och vilka åtgärder som bör genomföras för att minska riskerna med den skenande lånemarknaden. Amorteringskravet är ett resultat av detta. Men nu är det istället bostadsrättsföreningarnas lån som har hamnat i Finansinspektionens strålkastarljus, och det är inte långsökt att tänka sig att åtgärder för reglering i någon form kommer införas även för dessa.

Bostadsrättsföreningarnas snittbelåning är 5 700 kr per kvadratmeter boyta. I nya föreningar är snittbelåningen hela 11 850 kr per kvadratmeter

För första gången har Finansinspektionen kartlagt både bostadsrättsinnehavarnas och bostadsrättsföreningarnas skulder. Resultatet i Finansinspektionens bolånerapport visar att utlåningen i form av föreningslån ökar i mycket hög takt. På bara ett år hade den totala utlåningen till bostadsrättsföreningar ökat med 9,4%, vilket är en remarkabel siffra. I rapporten framgår också att bostadsrättsföreningarna genomsnittsbelåning är 5 700 kr per kvadratmeter boyta. I nya föreningar är snittbelåningen dubbelt så hög, hela 11 850 kr per kvadratmeter. Eftersom detta är ett genomsnitt finns det naturligtvis många föreningar vars belåning ligger ännu högre än så.

En riskfylld situation för nya bostadsrättsföreningar

Framförallt nyproduktionen har av förklarliga skäl hög belåning, eftersom det handlar om lån för inköp av fastigheten. Det är egentligen inga konstigheter. Ju nyare förening, desto mindre möjlighet har föreningen haft att hinna amortera ner lånen.

Att det finns en fullt logisk förklaring till den höga belåningen gör dock inte föreningen mindre känslig för räntehöjningar. Tyvärr är situationen snarare den motsatta. I en ny förening kan man dessutom räkna med att många av bostadsrättsinnehavarna själva är högt belånade med nya, privata bolån som de inte har hunnit amortera ner. Det finns alltså risk att utrymmet för ökade räntekostnader är dåligt både i föreningens gemensamma ekonomi och medlemmarnas privatekonomi.

Finansinspektionens beräkningar visar att vid en räntehöjning med 5 procentenheter riskerar 12 % av hushållen i bostadsrätt få ett underskott i sin ekonomi om föreningens höjda räntekostnader behöver betalas av medlemmarna i form av höjda avgifter. Äldre föreningar har vanligen lägre belåningsgrad, och lånen är så pass låga att en räntehöjning inte blir lika belastande. Därför går det att dra slutsatsen att av de 12% som riskerar ekonomiskt underskott är en stor del bostadsrättsägare i nya föreningar.

Orealistiska ekonomiska planer ökar risken ytterligare

Ytterligare en risk för de nya föreningarna är att de alltför ofta förses med orealistiska ekonomiska planer. I synnerhet avsättningen till det planerade underhållet är som regel en glädjekalkyl utan dess like. En avsättning till underhållsfond på 25 kr per kvadratmeter är inte ovanligt, när en realistisk avsättning egentligen borde vara åtminstone det fyrdubbla.

Vad kan Finansinspektionens nya fokus innebära i praktiken?

Att Finansinspektionen, och i förlängningen även bankerna, börjar koppla samman bostadsrättsföreningarnas belåning med de enskilda medlemmarnas privata bostadslån innebär med stor sannolikhet åtminstone två saker. Det kommer högst troligt ställas högre krav på ekonomin hos privatpersoner som vill köpa en bostadsrätt i en högt belånad förening. Det kan med andra ord bli svårare att få bolån. Finansinspektionen varnar för att många banker ser genom fingrarna när det gäller riskerna för köpare av bostadsrätter i högt belånade föreningar, och vill starta upp en diskussion med bankerna om hur föreningarnas skulder ska bedömas i kreditprövningar när privatpersoner söker bostadslån. Åt andra hållet kan man tänka sig att bostadsföreningar får svårare att beviljas nya lån i vissa fall. Om både föreningen och föreningens medlemmar är högt skuldsatta är risken helt enkelt för hög.

Finansinspektionen varnar för att många banker ser genom fingrarna när det gäller riskerna för köpare av bostadsrätter i högt belånade föreningar

Nya föreningar som är högt belånade prioriterar ofta att amortera ner lånen istället för att avsätta kontanta medel på banken för framtida underhåll. Att amortera ner lånen är naturligtvis i grunden en bra strategi, eftersom lägre lån innebär en minskad räntekänslighet. Amorteringen ses som en form av sparande och styrelsen räknar med att istället kunna ta nya lån för underhållet när det är dags. Problemet är dock att denna strategi framöver kommer att vara långtifrån säker, eftersom det är stor risk att bankerna nekar nya lån trots stora amorteringar på den ursprungliga lånesumman.

Nekade lån kan sätta föreningar i en svår situation

Är det bättre för bostadsrättsföreningen att amortera på lån eller stoppa pengarna i spargrisen?

En förening med ett akut underhållsbehov som inte beviljas lån kan hamna i en riktigt svår situation. För vad ska de göra? Att undlåta att underhålla exempelvis ett tak kan medföra stora följdskador som blir ännu kostsammare att åtgärda. Ju längre åtgärderna skjuts på framtiden, desto sämre blir skicket. Priserna på bostadsrätterna kommer sjunka, eftersom intresset för lägenheter i undermåligt förvaltade hus är lägre. Överlåtelseavgifter, dvs köpesummor vid tidigare köp av bostadsrätter i föreningen, tas ibland med som en del i beräkningen vid bankernas kreditvärdering när de gör en lånebedömning, vilket inte ökar föreningens chanser till att beviljas lån.

Den enda utvägen kan slutligen bli att använda kapitaltillskott ifrån medlemmarna för att bekosta underhållet. Samtliga medlemmar får då skjuta till en rejäl klumpsumma till föreningens gemensamma ekonomi. Den medlem som inte har ett sparkapital som kan utnyttjas för detta ändamål tvingas vända sig till banken för att söka lån. Med risk att bli nekad.

Hur ska styrelsen tänka?

Styrelsen bör omgående undersöka föreningens skuldkvot och räntekänslighet. Hur det går till beskrevs i denna artikel. Styrelsen bör sedan räkna på hur en räntehöjning skulle påverka budgeten, och hur de ökade räntekostnaderna skulle påverka månadsavgiften för de boende.

Spelplanen kan komma att förändras snabbt och styrelsen bör vara förberedd

Utöver detta bör styrelsen försäkra sig om att kostnaderna för planerat underhåll är korrekt beräknade. Finns det en underhållsplan, och anger den rimliga kostnader? Hur mycket pengar sparas till framtida underhåll och stämmer summan överens med den avsättning som rekommenderas i underhållsplanen?

Föreningar med nyproducerade fastigheter bör noga avväga hur mycket som ska amorteras och hur mycket som ska sättas undan på ett konto. Även om det kan tyckas onödigt att samla pengar på hög i flera år istället för att amortera så är det i nuläget extra viktigt att föreningen faktiskt avsätter en generös del likvida medel för framtida underhåll. Det finns helt enkelt ingen garanti för ett framtida banklån.

Spelplanen kan komma att förändras snabbt och styrelsen bör vara förberedd.

 

Malin Alstersjö
ma@sustend.se