Stambyte – ett stort men nödvändigt ingrepp
Stambyte är det i särklass mest fruktade ordet i fastighetsägarens vokabulär. Om man stoppar in det i en hel mening – Det är dags för stambyte – så blir det ännu värre!
Ett stambyte är onekligen ett stort projekt, som medför en period med stök och obekvämlighet för dem som vistas i fastigheten som ska stambytas. Stambytet är därför något som många, både boende och fastighetsägare, vill undvika in i det längsta. Undvikande är dock en mycket ogenomtänkt strategi.
Vill du ha hjälp med projektledning av relining eller stambyte?
Istället för att se ett stambyte som enbart besvärligt och av ondo, så bör man vända på myntet. En fastighet med gamla stammar i dåligt skick befinner sig i allra högsta grad i riskzonen för att drabbas av vattenläckor. Och är det något som är besvärligare än ett stambyte så är det att, förutom att behöva renovera stammarna akut, också behöva åtgärda fuktskador.
När är det dags för stambyte?
Man brukar säga att stammar håller i ca 30-50 år. Detta är dock ingen exakt sanning. Livslängden beror bland annat på vilket material de är gjorda av, kvaliteten på materialet samt slitaget. Vattenrören är ofta gjorda av koppar och kan hålla väldigt länge, medan avloppsledningarna är gjorda av gjutjärn, plast, eller i vissa äldre fastigheter till och med betong. En uppskattning av ungefärlig tidpunkt för stambyte, samt ungefärliga kostnader för detta, bör finnas med i fastighetens underhållsplan.
3 frågor styr underhållsplaneringen
När huset är byggt kan också påverka. Just efter 2:a världskriget samt under miljonprogrammet 1965-1975 skulle mycket byggas snabbast möjligt och till lägsta möjliga pris. Därför måste man ta med i beräkningen att rör från dessa perioder kan vara av sämre kvalitet och variera i tjocklek.
Har fastigheten haft problem med läckor och fuktskador är det en stark indikator på att stammarna bör renoveras eller bytas. För att helt säkerställa stammarnas skick måste en rörinspektion genomföras. Vid en rörinspektion filmas insidan av rören och stammarna, och filmen analyseras av en expert.
Varför är stambytet ett så stort ingrepp?
Anledningen till att ett stambyte blir ett så pass stort ingrepp är dels att stammarna ofta är dolda, eller till och med ingjutna, i väggar och golv. Det innebär att delar av väggar kan behöva rivas, och betonggolv bilas upp. Detta går inte att göra i ett badrum utan att tätskiktet bryts, och därför måste hela badrummet göras om vid ett fullständigt stambyte. Även kök och toaletter påverkas, dock i mindre grad än ett badrum.
Vid en renovering är det vanligt att dra nya vattenrör på utsidan av väggen, i de fall de är svåråtkomliga. Däremot är avloppsledningar så gott som alltid inbyggda vilket innebär att väggar och golv måste brytas upp för att de ska kunna bytas.
Olika typer av stambyte
Traditionellt stambyte
Med traditionellt stambyte menas att alla gamla stammar för avlopp, tappvatten samt VVC ersätts med nya. Detta ger en ny livslängd på ca 50-60 år. De nya stammarna byggs med moderna tekniker så att de uppfyller dagens krav enligt BBR och Säker Vatten. Samtliga badrum renoveras och får nya yt- och tätskikt. Som regel byts även porslin och blandare. I kök krävs inget tätskikt, vilket innebär att ingreppet i köket är ingreppet något mindre. Eftersom de nya stammarna dras på samma ställen som de gamla behålls den ursprungliga planlösningen vid ett traditionellt stambyte.
Arbetet med byte av stammar och våtrumsrenovering vid ett traditionellt stambyte pågår vanligtvis under 7-9 veckor i vardera lägenhets badrum. Arbetet i köket tar 3-4 veckor i anspråk. Ett fackmannamässigt korrekt utförande är ytterst viktigt för att risken framtida vattenskador ska minimeras. När samma entreprenör renoverar i samtliga lägenheter kortas byggtiden och därmed minskas störningarna för boende i huset.
Att byta samtliga vatten- och avloppsledningar vid samma tillfälle är på sikt den bästa lösningen då det ger ekonomiska, kvalitets- och samordningsfördelar. Vattenskaderisken minskas och standarden i lägenheterna höjs. Dessutom brukar nya stammar innebära att försäkringspremien blir mer förmånlig.
En nackdel med det traditionella stambytet är att det medför omfattande rivningsarbeten med borttransport av rivningsmaterial och sophantering. Ytterligare en nackdel är störande buller och damm, detta sker dock under en begränsad tid.
Stambyte med kassettlösning
Stambyte med kassettlösning är en metod som innebär att så kallade våtrumskassetter monteras fristående från de befintliga schakten. Våtrumskassetterna finns i en mängd utföranden, från lite enklare till mer utvecklade där samtliga rörinstallationer såsom avloppsrör, vattenrör och spolcistern redan är monterade. Våtrumskassetterna kan också ha förinstallerade uttag för armaturer och eluttag.
Ekonomiskt blir en kassettlösning ofta billigare än ett traditionellt stambyte.
Vid ett stambyte med kassetter kan renoveringen gå snabbare inom respektive lägenhet. De gamla ledningarna kan användas under byggtiden, vilket underlättar för kvarboende. Detta kan dock medföra andra konsekvenser i form av kollisioner med andra installationer och byggdelar i vinds- och källarplan då stammarna placeras i nya lägen.
Nackdelarna med kassettlösningen är att risken för lukt från kvarlämnade installationer ökar. Ljudproblem kan också uppkomma vid spolning då väggar och isolering ofta är tunnare i kassetten än i ett schakt. Kassettlösning kan uppfattas som ”billigt” i sitt utförande men en stor fördel är att den medger åtkomlighet till stamledningar vilket förenklar vid framtida eventuella skador och utbyten.
Prefabstambyte
Precis som ordet antyder används förtillverkade delar vid ett prefabstambyte. Av praktiska skäl lämpar sig denna metod bäst för badrum. Det är helt enkelt så att prefabricerade delar för kök blir alltför otympliga att hantera.
Precis som vid ett traditionellt stambyte behöver all inredning monteras bort, men en stor fördel är att golv och väggar inte behöver bilas upp. Detta innebär en väsentlig minskning av stök och nedsmutsning. Nya installationer läggs utanpå de gamla och sedan byggs ett helt nytt golv och nya väggar utanpå de gamla. Nackdelen är förstås att badrummets yta då minskas en aning.
Relining
Relining är egentligen inte en metod för stambyte, utan ett alternativ som kan användas för att förlänga de gamla stammarnas livslängd. Metoden används mestadels till avloppsrör. Med relining skjuter man helt enkelt det nödvändiga stambytet framåt i tiden, kanske så länge som ett par decennier om förutsättningarna är goda. Mer om relining, samt om hur man ska tänka när man väljer mellan relining och stambyte kan du läsa här.
Relining eller stambyte, vilket ska man välja?
Att göra ett partiellt stambyte
Partiella stambyten är ett sätt att dela upp stambytesprojektet, och därmed också kostnaden, i mindre projekt. Ett partiellt stambyte möjliggör att de boende själva kan välja tidpunkten för renovering av badrum och kök. Metoden kan således vara ett alternativ som underlättar vid eventuella meningsskiljaktigheter i en bostadsrättsförening där medlemmarna kan vara av olika åsikter. Dessutom kan vissa badrum och kök redan vara renoverade vid olika tidpunkter.
Ett uppdelat projekt blir förstås dyrare i längden. Och väljer man en sådan lösning är det viktigt att hålla noga ordning på vilka delar som är renoverade och stambytta, samt vid vilken tidpunkt detta gjorts. Dessutom bör man säkerställa att inget badrum tillåts bli så pass gammalt att det finns risk för vattenskador. Med tanke på detta brukar vi på Sustend avråda från partiella stambyten.
Hur brukar stambytet bekostas?
I en bostadsrättsförening är det vanligt är att bytet av stammarna och badrumsrenoveringen (till en grundstandard för våtrum ursprunglig storlek) bekostas av föreningen. Detta kan medföra en avgiftshöjning för de boende om pengar inte finns avsatta. Andra finansieringsformer förekommer, tex att boende bekostar de delar av arbetet som de enligt stadgarna ansvarar för, vilket gör att ROT-avdraget kan utnyttjas. Kapitaltillskott är en annan möjlig finansieringslösning.
Rent ekonomiskt är ett stambyte med tillhörande våtrumsrenovering ett stort ekonomiskt åtagande, oberoende av hur kostnaden fördelas mellan föreningen och dess medlemmar. Genom att upphandla ett stambyte med tillhörande våtrumsrenovering kollektivt, uppstår en stordriftsfördel ekonomisk och tekniskt. Möjligheten till kontroll och säkra beprövade lösningar kommer att leda till färre framtida vattenskador och lägre förvaltningskostnader.
Varför krävs en byggprojektledare vid stambyten?
Stambytesprojekt involverar många yrkesgrupper, bland annat bygg- och VVS-konsulter, VVS-installatörer, byggentreprenörer, målare, plattsättare, golvläggare och elektriker. För att arbetet ska kunna följa tidplanen och hålla sig inom projektets budget krävs en god planering och samverkan mellan alla yrkesgrupperna.
I projektet är det viktigt att det finns en tidplan som följs, väl genomtänkta tekniska lösningar och materialval samt att installationerna utförs på fackmässigt sätt.
Byggprojektledaren företräder beställaren genom hela processen från upphandling till att projektet är slutbesiktigat och klart. Hen samordnar alla parter, ser till att lagar och regler följs, håller i byggmöten, kontrollerar att arbetet blir korrekt utfört och driver projektet hela vägen från start till mål.
Renoveringsprojekt på gång? Anlita en byggprojektledare redan på idéstadiet!
Är det dags för stambyte eller relining i din fastighet? Kontakta oss för rådgivning eller projektledning, så hjälper vi till med att säkerställa att arbetet blir gjort på bästa sätt!