11 viktiga lagkrav en brf-styrelse måste ha koll på

19 augusti 2016
Teknik & kunskap

Vilka lagkrav gäller för en bostadsrättsförening? Styrelsen i en brf behöver känna till en del juridik, här listar vi på Sustend 11 viktiga punkter!

Att vara styrelseledamot i en bostadsrättsförening är ett viktigt uppdrag. Styrelsen företräder föreningen och lagkraven som ställs på en fastighetsägare är ganska omfattande.

Men eftersom styrelsen vanligen består av frivilliga medlemmar i föreningen är styrelseledamöterna sällan professionella fastighetsförvaltare. Oftast är det lekmän, som inte har specialistkunskap om fastighetsförvaltning. Därför kan det vara svårt att ha full insikt i vilket ansvar man har som styrelseledamot.

Vinterfarorna som kan ge fastighetsägaren fängelse

18 november 2016
Teknik & kunskap
Läs mer

Styrelsen måste själv ta reda på vilka lagar som gäller och sätta sig in i vilket ansvar en  fastighetsägare faktiskt har, vilket kan kännas lite snårigt. Faktum är att styrelsen och dess ledamöter personligen kan hållas juridiskt ansvariga om de lagar och regler som finns inte efterföljs.

En styrelsemedlem kan bli skadeståndsskyldig eller till och med dömd till straff om det visar sig att denne agerat vårdslöst och oaktsamt, eller brutit mot någon bestämmelse.

Undermålig fastighetsförvaltning kan leda till att hela styrelsen eller en enskild ledamot döms för vållande av kroppsskada, eller i värsta fall vållande till annans död.

Lagkraven på en bostadsrättsförening berör olika områden

Många regler berör ekonomisk förvaltning, ansvar för lägenhetsförteckning, medlemsförteckning och medlemsprövning, ansvar för att styrelsemöten och stämmor genomförs och protokollförs korrekt mm. Dessa områden är viktiga. Men ett annat område – fastighetsförvaltningen – kör många på ”känn” utan större kunskap eller planering. Inte sällan saknas en ordentlig underhållsplan.

3 exempel på när en underhållsplan kan stjälpa istället för hjälpa

10 mars 2018
Teknik & kunskap
Läs mer

Ett vanligt misstag är att tro att det räcker med att se vad som behövs göras på fastigheten och göra en lekmannamässig bedömning. Så är dock inte fallet.

Medan misskötsel av den ekonomiska förvaltningen är allvarlig och kan leda till böter eller annan straffpåföljd, kan undermålig fastighetsförvaltning leda till att hela styrelsen eller en enskild ledamot exempelvis döms för vållande av kroppsskada, eller i värsta fall vållande till annans död.

Lagkraven för en bostadsrättsförening syftar till att skydda de som vistas i och kring fastigheten. Som byggkonsulter har vi på Sustend koll på alla lagkrav som handlar om de tekniska aspekterna av byggnaden.

Följande lagkrav förbises ofta av bostadsrättsföreningar och okunnighet om dem kan leda till allvarliga konsekvenser:

Is och snö på tak

Fastighetsägaren ansvarar för att utan oskäligt dröjsmål avlägsna snö och is som kan rasa ned och skada personer eller egendom på offentlig plats, såsom trottoar utanför byggnaden. Dödsolyckor har skett när is har rasat ner och träffat människor, vilket har lett till att fastighetsägaren har åtalats.

 

Sakkunnig inom taksäkerhet, byggkonsult för bostadsrättsförening
Andreas Engberg, Sustend, är sakkunnig inom taksäkerhet. Här på besiktning för att säkerställa rätt utförande och gott skick av säkerhetsutrustningen på taket.

 

Taksäkerhet

– Fastighetsägaren är enligt lag skyldig att tillse att fastighetens tekniska funktioner upprätthålls. Detta inbegriper också taksäkerhetsutrustningen. Det här är ett lagkrav många bostadsrättsföreningar missar! Brister i taksäkerhetens funktion medför risk för livsfara. Därför bör besiktning av taksäkerhetsutrustning utföras minst vart femte år av en besiktningsman som är sakkunnig i taksäkerhetsbesiktning, och det åligger fastighetsägaren att tillse att detta sker.

Läs mer: Lagar, regler och ansvar för taksäkerhetsutrusning.

Osäker på om taksäkerheten uppfyller lagkraven?

Kontakta Sustends besiktningspersoner!

Underhåll av lekplatser

– Utöver regelbunden tillsyn bör lekutrustningen säkerhetsbesiktigas årligen och dokumenteras med protokoll av en behörig besiktningsman med specialkompetens. Trots att de flesta är måna om att barn inte ska komma till skada är underhåll av lekplatser i högsta grad eftersatt av många bostadsrättsföreningar, och man känner inte ens till att lekplatsen bör besiktigas årligen av en behörig besiktningsman.

Hissar

– Fastighetens hissar måste vara i godkänt skick för att få användas, vilket kräver årlig besiktning eller kontroll. Resultatet av besiktningen anslås i hissen. Eftersom hissarna måste ge ett tillfredsställande skydd för säkerhet är det av stor vikt att de sköts och underhålls väl. Det finns ett rättsfall där en ordförande åtalats för vållande till annans död efter att ha underlåtit att stänga av hissen i väntan på reparation, vilket medförde att en liten pojke omkom.

Systematisk brandskyddsarbete (SBA)

– Dokumentation av det systematiska brandskyddsarbetet bör finnas för att säkerställa att brandskyddsåtgärder vidtas och viktiga funktioner såsom rökluckor, brandvarnare och brandsläckare hålls funktionsdugliga. Styrelsen är skyldig att vidta erforderliga åtgärder för att före­bygga brand och förhindra skador orsakade av brand. Detta innebär att tillsyn och dokumentation bör utföras och uppdateras årligen. Det är därför lämpligt att utse en brandskyddsansvarig i föreningen med särskilt ansvar för brandskydd och dokumentation.

Myndighetsbesiktningar för att säkerställa att bostadsrättsföreningen uppfyller lagkraven

Fastighetsägaren måste dessutom ha full koll på mer än enbart det planerade underhållet för fastigheten.

Kräv att få se underhållsplanen!

19 januari 2017
Debatt • Teknik & kunskap
Läs mer

En mängd olika myndighetsbesiktningar samt interna kontroller måste genomföras med jämna mellanrum för att säkerställa att fastighetsägaren följer de lagkrav och föreskrifter som finns. Här listar vi de myndighetsbesiktningar för bostadsrättsförening som är av störst vikt att hålla koll på:

Obligatorisk ventilationskontroll, (OVK)

– OVK-besiktning ska utföras regelbundet i samtliga flerbo­stadshus och lokaler. Besiktningsintervallet beror på fastighetens ventilationssystem eftersom olika typer av ventilationssystem har olika lagstadgade OVK-intervall. Beställning av den obligatoriska ventilationskontrollen åligger fastighetsägaren.

Energideklaration

– Energideklarationen är ett lagkrav för bostadsrättsförening, precis som alla andra fastighetsägare. Energideklara­tion utförs av certifierad energiexpert vart 10:e år. Det är fastighetsägarens ansvar att detta sker. På Boverkets hemsida kan du hitta en certifierad energiexpert.

 

För att bostadsrättsföreningen ska uppfylla gällande lagkrav behöver en del myndighetsbesiktningar utföras.
En sakkunnig besiktningsperson kontrollerar byggnadsdelarnas skick och utförande.

Radonmätning

– Regeringens mål är att radonhalten i alla bostäder ska vara lägre än 200 Bq/m3 luft, vilket idag är riktvärdet för radonvärdet i befintliga bostäder och lokaler som nyttjas för allmänna ändamål.

Radon i bostäder | Det osynliga giftet som orsakar lungcancer

9 november 2016
Teknik & kunskap
Läs mer

PCB-inventering

– Samtliga byggnader uppförda 1956-1969 ska vara inventerade och sanerade senast den 30 juni 2016.

Besiktning av gasledningar

– Gasledningar bör täthetsbesiktigas vart femte år.

Brandskyddskontroll och täthetsprovning eldstäder

– Eldstäder ska brandskyddskontrolleras vart sjätte år. Fastighetsägaren beställer brandskyddskontrollen. Ungefär varannan gång provtrycks lämpligen också rökkanalerna i syfte att kontrollera tätheten.

Besiktning av tryckkärl

– Tryckkärl såsom expansionskärl, varmvattenberedare, pannor och rörledningar ska besiktigas av ackrediterade företag. Fastighetsägaren ansvarar för att detta sker och måste ha kontroll över vilka komponenter i anläggningen som kräver återkommande besiktning.

Bostadsrättsföreningen behöver ha koll på mer än lagkrav!

Ovanstående är ett urval av punkter som vi på Sustend tycker är allra viktigast för en brf-styrelse att känna till. Har ni stenkoll? Toppenbra, då kan ni pusta ut och vara stolta över er insats! Är ni osäkra? Hör av dig till oss så hjälper vi er att få koll på alla områden!

Nyligen ombildade föreningar sitter på en tickande skuldbomb

14 december 2016
Debatt • Teknik & kunskap
Läs mer

Taksäkerhet – ett av fastighetsägarens viktigaste men mest bortglömda ansvarsområden

21 november 2017
Teknik & kunskap
Läs mer

Nya brfer är farligt högt skuldsatta

7 maj 2018
Debatt • Nyheter
Läs mer

Skotta taket – vem ska göra det?

28 november 2017
Nyheter • Teknik & kunskap
Läs mer

10 vårtips till fastighetsägare

11 mars 2018
Teknik & kunskap
Läs mer