Ordförandeklubba

11 viktiga lagkrav en brf-styrelse måste ha koll på

Att vara styrelseledamot i en bostadsrättsförening är ett viktigt uppdrag. Men eftersom styrelsen vanligen består av frivilliga boende i föreningen är styrelseledamöterna sällan professionella fastighetsförvaltare utan oftast lekmän, utan djupare kunskap om fastighetsförvaltning eller full insikt i vilket ansvar man har som styrelseledamot. Det gäller då att styrelsen sätter sig in i vilket ansvar man faktiskt har som fastighetsägare, vilket kan kännas lite snårigt. Faktum är att styrelsen och dess ledamöter personligen kan hållas juridiskt ansvariga om fastigheten och föreningen inte följer de lagar och regler som finns. En styrelsemedlem kan bli skadeståndsskyldig eller till och med dömd till straff om det visar sig att denne agerat vårdslöst och oaktsamt, eller brutit mot någon bestämmelse.

Undermålig fastighetsförvaltning kan leda till att hela styrelsen eller en enskild ledamot döms för vållande av kroppsskada, eller i värsta fall vållande till annans död

Många regler handlar om hur den ekonomiska förvaltningen ska skötas, ansvar för lägenhetsförteckning, medlemsförteckning och medlemsprövning, ansvar för att styrelsemöten och stämmor genomförs och protokollförs korrekt mm. Dessa områden är viktiga, vilket gemene man oftast också inser. Men ett annat område – fastighetsförvaltningen – kör många på ”känn” och utan större kunskap eller planering. Det är alltför vanligt att tro att det räcker med att se vad som behövs göras på fastigheten och göra en lekmannamässig bedömning. Så är dock inte fallet. Medan misskötsel av den ekonomiska förvaltningen är allvarlig och kan leda till böter eller annan straffpåföljd, kan undermålig fastighetsförvaltning leda till att hela styrelsen eller en enskild ledamot exempelvis döms för vållande av kroppsskada, eller i värsta fall vållande till annans död.

Följande viktiga exempel är saker som ofta förbises av bostadsrättsföreningar avseende fastighetens förvaltning, och som kan leda till allvarliga konsekvenser:

Is och snö på tak – Det är fastighetsägarens ansvar att utan oskäligt dröjsmål avlägsna snö och is som kan rasa ned och skada personer eller egendom på offentlig plats, såsom trottoar utanför fastig­heten.  Dödsolyckor har skett när is har rasat ner och träffat människor, vilket har lett till att fastighetsägaren har åtalats.

Taksäkerhet – Fastighetsägaren är enligt lag skyldig att se till så att hela fastighetens tekniska funktioner upprätthålls. Detta inbegriper också taksäkerhetsutrustningen. Om denna brister i funk­tion, finns risk för livsfara. Besiktning av taksäkerhetsutrustningen bör utföras minst vart femte år av sakkunnig i taksäkerhet, och det åligger fastighetsägaren att tillse att detta sker.

Underhåll av lekplatser – Utöver regelbunden tillsyn bör lekutrustningen säkerhetsbesiktigas årligen och dokumenteras med protokoll av en behörig paragrafbesiktningsman med specialkompetens. Trots att de flesta är måna om att barn inte ska komma till skada är underhållet av lekplatser i högsta grad eftersatt av många bostadsrättsföreningar, och man känner inte ens till att lekplatsen bör besiktigas årligen av en behörig besiktningsman.

Hissar – För att fastighetens hissar ska få användas, krävs att de besiktigas eller kontrolleras årligen och att anordningen godkänns. Resultatet av besiktningen ska sedan anslås i hissen enligt reglerna. Det är av stor vikt att hissar sköts och underhålls väl så att de ger ett tillfredsställande skydd för säkerhet och hälsa. Rättsfall finns där en ordförande åtalats för vållande till annans död efter att ha underlåtit att stänga av hissen i väntan på reparation, vilket medförde att en liten pojke omkom.

Systematisk brandskyddsarbete (SBA) – Dokumentation av brandskyddet bör finnas för att säkerställa att brandskyddsåtgärder vidtas och hålls funktionsdugliga. Tillsyn och dokumentation bör utföras och uppdateras årligen. Lämpli­gen utses brandskyddsansvarig i föreningen med särskilt ansvar för brandskydd och dokumentation. Styrelsen är skyldig att vidta de åtgärder som behövs för att före­bygga brand och förhindra skador orsakade av brand.

 

Fastighetsägaren måste dessutom ha full koll på mer än enbart det planerade underhållet för fastigheten.

Det finns en mängd olika myndighetsbesiktningar samt interna kontroller som måste genomföras med jämna mellanrum för att säkerställa att fastighetsägaren följer de lagkrav och föreskrifter som finns. Nedan redovisas de som är av störst vikt att hålla koll på:

Obligatorisk ventilationskontroll, (OVK) – OVK-besiktning ska utföras i samtliga flerbo­stadshus och lokaler. Intervallet mellan besiktningen skiljer sig beroende på vilket ventilationssystem fastigheten har. Det åligger fastighetsägaren att beställa den obligatoriska ventilationskontrollen.

Energideklaration – Energideklara­tion utföras av certifierad energiexpert var 10:e år. Det är fastighetsägarens ansvar att se till så detta sker.

Radonmätning – Regeringen har satt upp ett mål om att radonhalten i alla bostäder ska vara lägre än 200 Bq/m3 luft, vilket idag är riktvärdet för radonvärdet i befintliga bostäder och lokaler som an­vänds för allmänna ändamål.

PCB-inventering – Samtliga byggnader uppförda 1956-1969 ska vara inventerade och sanerade senast den 30 juni 2016.

Besiktning av gasledningar – Ledningarna bör täthetsbesiktigas vart femte år.

Brandskyddskontroll och täthetsprovning eldstäder – Eldstäder ska genomgå en brand­skyddskontroll vart sjätte år, vilket är något som fastighetsägaren beställer. Ungefär varannan gång är det också lämpligt att provtrycka rökkanalerna för att kontrollera tätheten.

Besiktning tryckkärl – Vissa tryckkärl såsom expansionskärl, varmvattenberedare, pannor och rörledningar ska besiktigas av ackrediterade företag. Fastighetsägaren ansvarar för att detta sker och måste ha kontroll över vilka komponenter i anläggningen som kräver återkommande besiktning.

Ovanstående är ett urval av de punkter som vi på Sustend tycker är allra viktigast för en brf-styrelse att känna till. Har ni stenkoll på alla punkter? Toppenbra, då kan ni pusta ut och vara stolta över er insats! Är ni osäkra? Slå en signal till oss så hjälper vi er att få stenkoll på alla områden!

Malin Alstersjö
ma@sustend.se