Ny lag kräver 50-årig underhållsplan för bostadsrättsföreningar – tryggare ekonomi för medlemmar
Vad innebär lagkravet på en 50-årig underhållsplan?
Den 14 juni 2022 beslutade riksdagen om viktiga lagändringar i bostadsrättslagen. Ett av de mest centrala kraven är att nybildade och ombildade bostadsrättsföreningar måste basera sin ekonomiska plan på en 50-årig underhållsplan.
Syftet är att skapa långsiktig ekonomisk hållbarhet, minska risken för eftersatt underhåll och öka transparensen för framtida bostadsrättsköpare. Enligt Andreas Engberg, VD på Sustend Besiktning, är lagändringen ett tydligt steg i rätt riktning
”Vi ser mycket positivt på att man med denna lagändring tydliggör sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som påverkar bostadsrättsföreningens och bostadsrättshavarnas ekonomi. Det är ett steg i rätt riktning och jag tycker att lagändringen i än större omfattning belyser kopplingen mellan föreningens ekonomi och det långsiktiga underhållet”, säger Andreas Engberg, nationell chef för verksamhetsområdet underhållsplanering på Sustend.
Varför införs kravet på 50-årig underhållsplan?
Problemet med eftersatt underhåll har länge varit känt i branschen. Många föreningar har inte tillräckliga avsättningar i sin underhållsfond eller saknar en uppdaterad och realistisk plan.
Att bara planera 10–20 år framåt räcker inte. Många stora åtgärder som stambyten, fasadrenoveringar och takbyten har betydligt längre cykler. En 50-årig underhållsplan skapar bättre framförhållning och hjälper föreningen att undvika oväntade avgiftshöjningar.
”Tyvärr ser vi alltför ofta att föreningar inte avsätter tillräckligt med medel till sin underhållsfond och inte alltid tar underhållsplanen på alltför stort allvar. Även om detta är ett steg i rätt riktning hoppas vi att regeringen framöver kompletterar lagändringen till att även inkludera alla befintliga föreningar.”
Svenska Dagbladet gick nyligen ut med en studie som påvisar att var fjärde bostadsrättsförening i Sverige riskerar kraftigt höjda månadsavgifter, 5-18%, med den stigande styrräntan. Hade aktivt arbete med en underhållsplan kunnat motverka det?
”Det är många olika faktorer som påverkar en bostadsrättsförenings ekonomi men självklart är det så att om man inte utför underhåll i tid så byggs det upp en underhållsskuld hos föreningen. Syftet med underhållsplanen är att fastighetsägaren – oavsett om det är en bostadsrättsförening eller en offentlig/privat fastighetsägare, ska vara förberedd inför framtida underhåll och kostnader. Kostnaderna för underhållet bör spridas ut på en längre period. Då blir det enklare att hålla en jämnare boendekostnad för medlemmarna och undvika onödiga lång eller plötsliga avgiftshöjningar.”
Att just ombildade bostadsrättsföreningar tampas med en särskilt problematik har vi uppmärksammat i en tidigare artikel: Nyligen ombildade föreningar sitter på en tickande skuldbomb. Mygleri vid ombildningar kan leda till stor ekonomisk skada för nyblivna bostadsrättsägare, och forskning har visat att problemet är omfattande, men att undanhålla fakta om fastighetens verkliga underhållskostnader blir nu svårare med det nya lagkravet.
Vad ska en 50-årig underhållsplan innehålla?
En bra underhållsplan ska svara på tre grundläggande frågor:
- Vad ska göras?
- När ska det göras?
- Hur mycket kommer det att kosta?
Planen bör inkludera samtliga byggnadsdelar som föreningen ansvarar för – från yttertak och fasader till installationer och gemensamma utrymmen. Viktiga delar att inkludera är:
- Åtgärdslista med livslängder och intervall
- Kostnadsberäkningar justerade för inflation
- Tidplan över när åtgärderna förväntas ske
- Simuleringar av framtida avsättningsbehov
Det är med andra ord ett avancerat styrverktyg som både kan hjälpa och stjälpa beroende på vad den innehåller och vem som upprättat den. Vi rekommenderar att ta hjälp av kunniga besiktningsmän för att säkerställa att planen speglar verkligheten. Där är vi stolta över att som enda leverantör vara rekommenderade av riksförbundet Bostadsrätterna och ha samarbeten med fastighetsutvecklare som JM och Skanska Nya Hem vilket vi ser som ett kvitto på kvalitén i vårt tjänsteerbjudande.
Vilka föreningar berörs av lagändringen?
Kravet gäller alla nybildade bostadsrättsföreningar och ombildade hyresfastigheter som bildas efter lagändringen 2022. Målet är att skydda bostadsrättsköpare från framtida ekonomiska överraskningar – särskilt vid ombildningar, där fastighetens skick ofta är oklart.
Vad händer om föreningen saknar en långsiktig plan?
Avsaknad av en realistisk underhållsplan kan leda till:
- För låg avsättning till underhållsfonden
- Kraftiga avgiftshöjningar när större åtgärder uppstår
- Lånefinansiering i sista stund med höga räntekostnader
- Minskad trygghet och sämre förtroende bland medlemmar
Enligt en färsk studie publicerad i Svenska Dagbladet riskerar var fjärde bostadsrättsförening i Sverige att höja månadsavgiften med 5–18 % – ofta på grund av bristande framförhållning och eftersatt underhåll.
I behov av en 50-årig underhållsplan?